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(236) 부동산 하락장에서 인생의 기회를 잡는 법 (+책 이벤트) 이현철 소장 1부 - YouTube

책에서 가장 첫부분에 한 말씀이 나는 상승론자도 하락론자도 아니다 라고 언급.

상승과 하락을 어떤 근거로 판단하나? 

이 부분을 설명하기 가장 어렵다. 종합적인 부분이기 때문에. 다른 전문가들이 관심을 두지 않고 잘 모르는 분야를 나는 현장에 있으면서 많이 느꼈다. 분양상담사로 일을 굉장히 오랫동안 하면서 수천명을 일일이 직접 대면해서 상담을 한 경험이 있다. 사람들 속에 감춰진 생각을 보면서 이상하다는 것을 많이 느꼈다. 

 실거주는 1도 없다. 실거주를 구한다고 하지만 수익을 얻고 싶어하는 마음이 내재되어 있다. 돈을 드러내놓고 원하는 것을 나쁘게 인식되는 사회 분위기 때문.  실거주를 할 건데 이게 오를것 같습니까, 저게 오를 것 같습니까를 묻는다. 

 더 중요한 것은 실거주보다 가격이 오르고 내리느냐를 더 중요하게 생각한다. 분양하는 물건을 보러 와서 대부분 그냥 간다. 2012~2016년사이 분양 상담사로 일할 때. 안사고 가는 분들이 열에 아홉. 나머지 한명도 정말 어렵게 계약.  떨어지는 것도 싫고 내가 산 가격보다 남이 더 싸게 사는 것은 더 싫고. 

 현장에서 일하면서 사람들의 심리를 연구하기 시작.

 실거주를 한다면서 집을 안사면 실거주는 어떻게 해결하나? 전세로 해결. 미친사람들을 여럿 봤다. 사람달의 모여진 심리는 무시무시하다. 

대중이 부동산 흐름을 어떻게 판단하나?

대중은 판단하기 어렵다. 대중심리를 제외한 세가지, 방향을 전환시키는 요인이 있다.  전세, 분양, 정책 세가지를 파악하면 된다.  누군가가 많이 사면 올라갈 것이고 사는것에 대한 결과는 거래량으로 나올 것. 2012~2014년 주요 뉴스에서 집을 안산다는 것이 주요 뉴스. 실제로 현장에서도 집을 정말 안사는데 집값이 올라간다. 

 매매가 없어도 집값이 오르는 이유는 전세에 의해서 밀려 올라가는 것. 다 전세 살려고 하니까 전세가가 오르고 매매가가 떨어지는 것. 전세가 매매를 넘을 수는 없으니까 매매와 전세가 딱  붙는 것.  

 매매를 바닥에서 안사면 안살수록 전세가 몰리니까 집값이 올라가는 것. 전세제도는 우리나라에만 있으므로 우리나라 부동산을 다른 나라와 구분지어서 생각하는 것. 일본과 비교 할 수 없는 이유. 

네가지 요소로 어떻게 부동산을 보면 되나? 

바닥에서는 많이 떨어졌다면 전세만 보아도 되고, 꼭대기에서는 사람들의 과한 욕심을 본다. 즉 호가를 본다. 

매도자는 올라가는 과정이 반복되니까 일찍 판 사람은 손해라는 생각을 하게 되서 나는 일찍 팔지 않겠다는 생각을 하게 된다. 올라가는 것이  반복되서 꼭대기쯤 가면 호가갭이 점점 벌어지는 것. 상승이 끝물이라는 것을 알 수 있는 것은 호가와 실거래가의 갭이 기존보다 어마어마하게 커져있는 것으로 알 수 있다. 

 정책으로 인해 매수자를 시장에서 탈락시켜 버린다. 정부가 마스크 대란을 해결하기 위해서 공급정책과 수요정책. 수요 정책으로 내 놓은 것이 주민번호별로 구매 할 수 있게 제한. 몰리는 현상을 분산 시키는 것. 살 수 있는 한도를 제한하면 수요가 어느정도 진정되고 공급을 늘리면 대란이 좀 있으면 끝난다. 부동산도 마찬가지. 

 정부가 수요를 제한하는 대상은 첫번째 다주택자. 다주택자들이 수요 행위를 못하도록 탈락시키기. 세금 중과, 양도세, 취득세 중과 -> 다주택자는 돈을 벌어도 세금으로 다 나간다.

 실수요자도 못사게 만들면 상승을 막을 수 있다. 가장 강력했던 913대책. 오히려 실수요자들이 적극 권장하는 정책이 나옴. 

 시장 상승에너지가 거의 남아있지 않게 된다. 21년에 꺽인 것은 트리거가 있었던 것은 21.09 농협? 국민은행? 에서 주담대 중단 발표. 집을 사려면 폭등한 집값이 무조건 대출을 받아야 하는데 주담대 금지가 나와서 포기하게도 되고 심리적으로 구매욕이 무너지게 된다. 이걸로 상승이 끝난다. 

 이게 하락의 시작이냐, 단순히 조정장이냐 

결과중심으로 생각하면 안된다.  상승장이 진행되는 과정에서 정부의 갑작스러운 규제로 인해 침체가 갑자기 왔고, 상승장을 누르고 있는 요인이 규제 밖에 없는데 규제의 틈새, 무주택자들. 

폭등을 하고 나서 시장의 자연스러운 흐름에 의해 하락으로 전환 된 것.