Lovelyboss

당장 올 하반기 부동산 전망이 어떨지, 어떤 종목에 투자할지도 중요하지만 돈의 흐름을 꿰뚫어 보는 통찰이 없다면 성공은 우연일 뿐이다.  거인의 어깨 위에 서서 돈의 흐름을 읽었기 때문에 게으른 나도 성공할 수 있었던 것이다. 

 주식투자로 100억 넘게 번 두 사람의 공통점은 독서량이 많다는 것이다. 똑같은 정보를 가지고 남과 다른 결과를 어떻게 낼까? 비밀은 바로 남과 다른 해석 능력이다. 이것은 바로 독서에서 나온다. 나의 경우도 좋은 투자는 인문학적 탐독에서 나온 경우가 많았다. 

 금 본위 화폐, 돈은 한국은행에서 찍어내고 이 돈을 시중은행에 금을 받고 돈을 내줬다. 그러나 1971년 미국 닉슨 대통령이 더 이상 달러를 금으로 바꿔주지 않겠다고 발표했다. 제1차, 2차 세계대전을 거치면서 미국은 유럽에 무기를 팔고 금을 받았고, 전쟁이 끝난 후 전 세계 중앙은행이 보유한 금의 2/3를 미국이 보유하게 되었다. 반면 유럽에는 금이 하나도 남지 않았다. 금이 없는 유럽은 더 이상 돈을 발행할 수 없게 되었다. 

돈의 가치과 부동산의 가치, 어느 것이 먼저 떨어질까? 

한국은행은 정부로부터 채권을 받고 돈을 준다. 정부는 이 돈으로 다리, 도로, 지하철 등 건설현장에 사용하고 공무원 월급도 주고 복지 자원으로 사용한다. 월급의 일부를 다시 은행에 맡기면 은행은 그 돈을 다시 대출해 주고 대출을 통해 새로운 돈이 창출된다. 결국 돈은 빚으로 생겨나서 빚(대출)이 많아지면 돈이 더 많이 생겨난다.

 이런 식으로 돈이 계속 많아지면 돈 가치가 떨어지는 인플레이션이 발생하고 실물 자산 가치는 상승한다. 집 값의 역사를 보면 최근 하락기 2007~2010은 예외적 시기이다. 1986년 아파트 가격 통계 만든 이후, 아파트 가격이 하락한 것은 단 3번, 노태우 정부가 200만 호 대량 공급했을 때, IMF, 서브프라임 모기지 사태. 이런 특별한 경우가 아닌 이상 집 값은 인플레이션 때문에 장기적으로는 상승할 수밖에 없다. 

가짜돈에 목매지 말고 리얼 머니를 보유하라

인플레를 막기위해 정부는 화폐 발행을 자제해야 할까? 정부를 움직이는 대통령은 정치인에 당선되기 위해 유권자에게 달콤한 선심성 지출을 약속하고 정치인이 당선되면 정부 지출이 더 많아진다. 돈을 더 찍어 내서 자본주의 시스템에서는 인플레이션이 생겨나기 쉽다. 더 중요한 것은 인플레가 생기면 '부의 이전' 현상이 발생한다. '부의 이전'이란 국민의 재산이 정부로 넘어가는 것이다. 인플레로 실물 자산인 부동산, 주식 가격이 오르면 세금도 더 많이 낸다. 알게 모르게 부가 정부로 이전되는 것이고 이것이 자본주의 게임의 법칙이다. 

 현재 화폐 시스템에서는 가짜 돈인 화폐를 모으지 말고 진짜 돈, 리얼 머니를 보유해야 한다. 그게 부동산이고 주식이다. 자산 상승 사이클을 주목하고 바닥에 이르렀을 때 과감하게 빚을 얻어 투자해야 한다. 이게 투자의 핵심이다. 

제1장. 노예의 삶을 선택한 사람들

왜 진보 정권이 집권하면 부동산 가격이 이 더 오를까?  노동자와 서민의 권익을 강조하는 진보정권이 집권했을 때 오히려 부동산과 주가가 많이 오른다. 글로벌 경제 환경이었다고 보는 시각도 있지만 진보 정권의 경제정책이 영향을 준 것이다. 진보 정권은 언제가 큰 정부를 지향하고 서민과 약자를 돕기 위한 복지 정책을 확대하느라 재정 지출을 많이 한다. 

 밀턴 프리드먼 왈 : 재정지출과 복지 확대 정책은 처음엔 경기 부양이 되지만 이후 인플레이션이 오르고 자산가격이 상승한다. 공짜 점심은 없다. 

 전략적 사고 없이 무턱대고 열심히 일만 하면 남보다 빨리 망한다. 전략적 사고 없이 이길 가능성도 없는 싸움을 무조건 열심히 하면 망하는 지름길이다. 주식투자도, 사업도, 직업 선택도 그렇다. 재능과 노력보다 줄 서기가 중요하다. 

 마이클 포터. 현대 전략 분야의 아버지. 26살에 하버드 교수로 임용. 전략적 사고란? 

토끼와 거북이 이야기에서 거북은 육상 시합 대신 수영 시합을 하자고 했어야 한다. 딸아이에게 "네가 남보다 잘하는 게 무엇인지, 약점은 무엇인지, 세상이 어떻게 돌아가는지, 세상의 변화 속에 어떤 기회를 잡고 성공할 수 있을지 가장 유리한 곳에 전략적으로 포지셔닝해라. "

 마이클 포터의 전략적 사고가 워런 버핏 투자 기업 기준과 같다.

전략을 형성하는 5가지 경쟁 요소 

① 신규 진입 위험 :  진입 장벽이 없는 노래방, 커피숍, ,, 큰돈을 벌 수 있는 사업이 아니다. 스타벅스가 매장 메뉴에 지속적인 투자를 하는 것도 새로운 경쟁자가 들어오지 못하게 방어막을 치려는 것이다.

② 라이벌 기업 간의 경쟁 : 경쟁 기업 수가 적을수록 돈을 많이 벌 수 있다. 록펠러가 오하이오 스탠더드 석유 회사 설립하여 미국 내 정유소의 95%를 지배한 것은 엄청난 일이다. 독점 다툼으로 소수의 과점 체제가 돈을 많이 벌 수 있다. 삼성전자가 반도체 사업에서 치킨게임으로 경쟁 기업을 죽이고 지금은 매출 이익률 50%를 차지한다. 독점 사업 즉, 부동산에 투자해라. 그위치에 그 땅은 하나 뿐이다. 

③ 구매자의 교섭력 : 기업이 만든 상품을 개인이 산다면 괜찮은 돈을 벌지만 대기업에 남품하는 하청업체라면 큰돈을 벌기 어렵다. 2개 이상의 하청 업체를 두어 납품 경쟁 시키기 때문. 하청업체는 매출 이익률이 5%지만, 특별한 기술을 가지고 만들 수 있는 부품은 납품하면 부르는게 값이다. 

④ 공급자의 교섭력 : 농사를 짓기 위해 씨앗을 몬산토라는 다국적 기업에서만 살 수 있다면 아무리 비싸도 살 수 밖에 없다. 교섭력이 크면 높은 수익이 난다.

⑤ 상품의 대체 위협 : 한 가지 상품만 만드는 회사는 대체품이 나오면 바로 망하기 때문에 위험하다. 예를 들어 비디오 대여점, 기술 변화가 심한 상품을 맏는 회사는 경쟁에서 살아남기 위해 계속 연구 개발비를 지불해야 하고 언제 도태될지 모른다. 

워런버핏이 코카콜라에 투자한 이유 

돈이 되는 산업은 이미 정해져 있다. 미국의 산업별 수익률은 1992년~2006년 산업별 평균 투자 수익률은 증권업 40.6%, ,, 항공 5.9% 돈을 벌려면 월스트리트로 가야 한다는 이야기. 워런 버핏도 항공 산업에 투자해 어려번 돈을 날렸다. 항공산업은 진입 장벽이 없고 돈을 벌 만하면 새로운 비행기를 사야하고 경쟁이 치열해서 결국 큰 돈을 벌 수 없는 사업이다. 

 다시 정리하면 신규 진입 위협을 결정짓는 진입 장벽에는 규모의 경제, 특허나 정부 규제 , 자본금 규모, 선점 등을 고려 해야 한다. 규모의 경제는 대규모로 생산해서 생산 단가를 낮출 수 있는 경쟁력. 특허 같은 독점권으로 무장된 사업도 경쟁자가 뛰어들기 어렵다. 제약사의 의약품, 통신 사업과 같이 정부 규제가 엄격해 허가를 받아야 하는 사업, 사업 자금이 크게 필요한 경우도 경쟁자 진입이 어렵다. 예) 효성 96년 화학섬유 제조업 동양나이론은 국내 소비 예측량보다 더 큰 규모의 공장을 지어 다른 기업이 해당 사업에 뛰어드는것을 원천 봉쇄했다. 즉, 무턱대고 열심히 하면 빨리 망한다.

프리드리히 하이에크 왈: 지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다. <노예의 길>

최저 임금제로 자영업자의 경영 악화되고 임대료 구제 정책도 국가적 손해를 입혔다. 북한은 식량, 집, 병원도 공짜인 선의의 정책이 넘쳐나는데 왜 남한보다 못살까? 

누군가는 먼저 부자가 되어야 한다. 미국의 추수 감사절 - 선의로 포장된 지옥에서 탈출해 생겨난 기념일이다. 공동분배방식에서 각자도생 방식 후 풍년이 든 것. 

 시장은 도덕적 기준으로 보상하지 않는다. 시장경제에 도덕적 잣대를 들이대지 마라. 무식한 강남 복부인이 똑똑한 사람보다 돈을 더 많이 버는 것이 부당하다고 생각하는 사람. 이런 어리석음에서 부디 벗어나라. 

왜 사람들은 노예의 길을 선택하는가? 

예로, 부동산 공부는 하기 싫고 어렵고 누가 대신 해주면 좋겠고~. 정부가 집을 배급해 주면 좋겠고하는 공산 주의 국가 중에 성공한 나라가 있나? 또 다른 선택은 종교이다. 종교의 세계에는 모든 것이 분명하고 현실에서 위로도 해준다. 이에 사람들은 자유를 버리고 국가, 구루, 종교로 도피하여 노예의 길을 선택한다. 

자유는 경쟁이 기본, 노력이 기본, 책임이 기본이다. 노예의 길을 가지 않으려면 대중이 자유를 받아 들일 수 있을만큼 성숙해야 한다. 스스로 노력하고 경쟁을 받아들이고 책임을 질 줄 아는 성숙함이 필요하다. 

도시를 파괴하는 것은 폭격이 아니라 임대료 통제 정책이다.

오스트리아의 임대료 통제 정책이 집 주인의 유지 보수비와 재신세를 내자 오히려 손해인 상황이 만들어졌고 그 결과 집주인들은 집을 더이상 수리하지 않게 되었다.  집 주인의 임대 수입 상실로 새로운 집을 지을 자금이 축적되지 못하고 새 집을 지을 수 없으니 집이 부족해져 주거 문제가 심각해 졌다. 또 다른 부작용으로는 세입자가 나가지 않는 문제가 발생했다. 현재 임대료가 싸고 집을 비워주면 다시 들어가기 어렵기 때문이다. 직장이 집에서 멀면 일자리를 거절하게 되고 실업률이 증가 되었다. 교통비가 낭비 문제도 발생. 1931년 하이에크가 임대료 통제 정책 부작용을 경고 했다. 

경제 민주화는 경제 침체를 가져오는 첩경이다.

하이에크 <노예의 길> 을 1944년에 발간했고 1974년에야 노벨 경제학상을 받았다. 

정치인이 인플레이션을 택하는 이유 : 하이에크는 정치인이 인프레를 일으키기 쉽다고 경고 했다. 정부는 실업률을 떨어뜨리기 위해 정부지출을 늘리는 방법을 주로 사용하고 이 처방은 반드시 인플레를 유발한다. 1970년대 세계경제에서 케인스식 처방대로 정부 지출을 확대해도 실업률이 하락하지 않았으나 불경기는 계속되면서 인플레만 지속되었다. 즉 스태크플레이션 현상이 발생했다. 1979년 정권 잡은 영국 대처수상이 하이에크 경제 정책을 실시 하여 높은 실업률을 감내하고 작은 정부를 지향하여 창업을 권장했다. 개인 소득세율 인하 정책으로 구조 조정에 성공했다. 미국 레이건 대통령도 같은 정책. 

 우리 정부는 인기 때문에 몇 년 뒤 망해도 당장 인기끄는, 인플레를 초래하는 정책을 선택한다. 워렌버핏은 투자 시 반드시 인플레를 고려하여 물가 상승을 제품 가격에 반영해 올릴 수 있는 가격 결정권을 가진 회사의 주식에만 투자 하라고 강조한다. 

경제 민주화가 경기침체를 가져온다

2012년 프랑스 연소득 12억이상 부자에게 100만 유로를 초과하는 소득에대해 75%의 세금을 부과했다. 그 전 최고 소득세율은 41%. 프랑스 부자들은 프랑스를 떠나고 유럽 최고 부자 루이비통헤네시그룹 회장 베르나르가 이웃나라 벨기에로 귀화했다. 프랑스의 세수가 줄고 실업률이 사상 최고에 달해 2015년에 부자세를 폐지했다. 

제2장 부동산 가격이 움직이는 메커니즘 

서울과 지방 부동산은 양극화 될 것이다. 서울, 판교 같은 도시는 향후 성장하지만 제조업 중심의 지방도시는 침체기의 길을 걸을 것. 엔리코 모레티 <직업의 지리학>에서 제조업은 인건비가 싸고 전기 들어오고 땅 값이 싼 곳이면 어디든 옮겨 갈 수 있다고 말했다. 

혁신기업을 백업하는  3가지 뭉침의 힘 

혁신산업은 자원보다 아이디어, 특허, 기술이 더 중요한 산업이다. 혁신 산업은 싼 곳으로 옮겨가지 못한다. 풍부한 인재, 지식 전파, 인프라 제공 뭉침의 힘 때문이다. ① 풍부한 인재가 있는 곳에서만 가능하다. 혁신 산업에서 가장 중요한 것은 사람이다. 창조적, 전문적 지식을 가진 인재를 쉽게 구할 수 있어야 하므로 후진국으로 갈 수 없다. ② 인재간 지식전파가 중요하므로 단순히 비용이 저렴한 인도, 중국으로 갈 수 없다. ③ 인프라가 중요하다. 혁신 기업을 지원하는 벤처 캐피탈이 돈도 대주고 경영 지도도 해주고 회계도 도와주어야 한다. 결과적으로 혁신 산업 기반 도시와 전통 제조업 기반 도시는 시간이 갈수록 점점 격차가 커질 것이다. 

미국 제조업 중심 도시가 몰락한 이유

세계화 외에 지역 간 격차를 벌리는 또 다른 요인은 '기술 혁신'이다. 기술 혁신은 공장을 자동화하고 로봇이 노동자를 대체하는 즉, 제조업은 스스로의 혁신에 의해 쇠퇴할 운명이다. 미국 서부 & 동부 해안은 성장, 발전을 거듭하여 서부 해안에는 IT기업, 바이오 기업 같은 혁신 기업들이 있고 동부해안에는 금융, 패션 선진 기업, 자신들의 신제품, 신기술, 신약 등을 전 세계 대상으로 팔 수 있어 이익이다. 동부 해안 금융회사, 새로운 금융 상품을 전 세계에 팔 수 있다. 

인적 자원은 왜 특정 지역과 도시로 몰려 드는가? 

① 우연 : 어떤 천재가 우연히 자리잡아 성공한 것을 보고 다른 인재도 몰려 듦 ② 인재는 뭉칠수록 혁신이 생겨난다. ③ 해당 지역은 인재들이 살고 싶은 도시인 경우가 많다. 

한국의 부동산 투자와 관련한 통찰은 무엇인가?

① 제조업 중심 지방도시는 쇠퇴가능성이 높아 부동산 투자에 주의해야 한다. 울산, 창원, 구미, 거제, 군산 같은 곳. ② 서울, 판교는 IT 금융, 바이오, 엔터테인먼트 같은 혁신 기업이 자리잡아 향후 부동산 전망이 좋다. 지식 기방 산업에서 대학과 연구소가 중요하다. ③ 정부가 국토발전을 위한 지방도시 활성화 노력은 성공하지 못할 것이다. 해외 도시 전문가들의 관점에서 볼 때 단순히 낙후된 지방 도시를 재건하기 위해 공공기관을 지방으로 내려 보내는 방식으로는 쇠퇴하는 지방도시의 부활이 어렵다. 우리나라 도시간 불평등은 시간이 갈 수록 심화될 것이다. 

슈퍼스타 도시, 서울에 투자하라. 

에드워드 글레이저 <도시의 승리>서울은 아시아, 유럽, 미국을 연결하는 관문이다. 한국은 혁신으로 계속 성장할 것이고  서울은 한국의 중심적 역할을 할 것이다. 목민심서 정약용 왈: 자식에게 서울을 떠나지 말라고 당부 함. 서울에 살 곳을 정해 세련됨, 문화적 안목을 떨어뜨리지 말라. 서울 십리안에 살도록 해라. 실학자 정약용도 서울에 살아야 유리하다고 판단. 

도시의 성공 요인 중 가장 중요한 2가지

도시의 진정한 힘은 인재로부터 나오고 인재가 중요시 하는 도시는 자녀의 교육과 안전을 중요시한다. <도시의 승리>에서 얻은 교훈은 일자리외에 음식, 문화, 엔터테인먼트&예술을 즐기기 쉬운 곳. 치안이 좋고 자녀 교육을 시키기 좋은 안전한 동네. 한국은 어느곳이나 안전한편이니 자녀 교육이 더 중요하다. 

서울에 집을 사야 하는 분명한 이유 

나는 줄곧 서울에 집을 사라고 말해 왔다. 평생 독신으로 살며 10년에 걸쳐 쓴 국부론의 저자 애덤 스미스. 

답은 분업의 힘에 있다

나라가 잘 사는 방법은 분업에 있다. 분업을 하려면 사람이 한 곳에 모여야 한다. 

수도권 억제 정책의 한계

1인 1표이기 때문에 지방 활성화 정책을 펴지만 우리나라가 부자되는 속도를 떨어뜨린다. 이를 인식한 선진국은 70,80년에 수도권 억제 정책을 폐기했다. 글로벌화되면서 각 나라 도시끼리 경쟁하기 때문이다. KTX 개통으로 지방에서 서울로 병원가고 신 분당선 개통으로 학원가러 강남으로 가서 정자역 상권은 망했다.

비교우위론은 지방이 아닌 서울에 집을 사라고 말한다.

데이비드 리카도 - 애덤 스미스와 함께 영국, 고전파 이론 체계를 완성한 대표 경제학자

케인스가 알려주는 투자의 포인트 

소수의 투자편에 서라 - 일반 대중의 의견과 거꾸로 가는 것

집중투라하라

장기투자 - 6개월 뒤에 읠까지 내다보고 투자할 수 있는 사람은 극히 드물다

투자를 할지 말지 결정하는 2가지 기준 

* 하이에크 <노예의 길>

* 엔리코 모레티 <직업의 지리학>

* 리처드 프로리다 <도시는 왜 불평등 한가> 

* 에드워드 글레이저 <도시의 승리>

* <버핏도 인정한 케인스의 주식투자 비법>